知产观察 | 第77期【公报案例】最高法判例：房地产企业字号与商标冲突如何认定侵权？附维权要点
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作者:专星
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发布时间: 22天前
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一、问题的提出
兰州某某房地产有限公司在楼盘命名、企业字号及商业宣传中使用 “** 恒” 标识，与成都某某置地等四公司的 “** 恒” 系列注册商标及在先字号产生权利冲突，四公司以商标侵权及不正当竞争为由提起诉讼，核心争议聚焦于被诉行为是否构成侵权、责任如何承担。
二、案情分析
【案号】
一审：（2020）甘民初1号
二审：（2023）最高法民终418号
【涉案版权】
涉案 5 枚 “** 恒” 文字注册商标，核定使用类别涵盖第 19 类（非金属建筑物）、第 36 类（不动产出租、商品房销售等）、第 37 类（建筑、商品房建造等），专用权均处于合法有效状态。
【当事人】
一审原告：某某置地（成都）有限公司、上海某某房地产有限公司、南京某某企业管理有限公司、新加坡某某控股有限公司
【裁判要旨】
1.房地产企业将与他人注册商标相同的文字作为楼盘名称核心识别部分、企业字号使用，并用于商业宣传，起到识别商品 / 服务来源作用的，构成商标性使用。2.在先字号经持续使用形成市场知名度，在后同业经营者未经避让擅自使用相同字号，易导致相关公众混淆的，构成不正当竞争。3.侵权损害赔偿需结合侵权人净利润、侵权标识贡献率及合理维权开支综合认定，即使存在多因素影响经营利润，仍需对商标 / 字号带来的溢价部分承担赔偿责任。
四被上诉人及其关联公司自 1993 年起陆续在多地开发 “** 恒” 系列楼盘，涉案 “** 恒” 商标经注册及续展合法有效，且通过长期宣传和经营积累了较高知名度。兰州某某公司于 2002 年成立后，将 “** 恒” 作为企业字号，并开发 “** 恒美林郡”“** 恒晶城” 等楼盘，在建筑外立面、宣传资料、网站等渠道突出使用 “** 恒” 标识。四被上诉人认为其行为构成商标侵权及不正当竞争，诉请停止侵权、赔偿损失 10050 万元及消除影响。一审法院支持部分诉讼请求，兰州某某公司不服提起上诉，最高法二审驳回上诉、维持原判。
【裁判理由】
1.商标侵权认定：兰州某某公司将 “** 恒” 作为楼盘名称及宣传标识的核心识别部分，符合商标法意义上的 “识别商品来源” 使用；被诉标识与涉案商标文字构成、含义完全一致，使用场景与商标核定服务类别类似，且涉案商标具有较高知名度，已导致部分公众混淆，构成商标侵权。2.不正当竞争认定：上海、成都、南京三家被上诉人的 “** 恒” 字号使用早于兰州某某公司，且经长期经营形成市场知名度；兰州某某公司法定代表人明知该字号仍注册使用，且在经营中突出使用 “** 恒” 标识，易误导公众，构成不正当竞争（新加坡某某公司因成立时间晚于上诉人，不享有在先字号权益）。3.赔偿数额认定：结合兰州某某公司 2002 年至 2016 年净利润（42806.87 万元），综合考虑楼盘销售的多因素影响，酌定 “** 恒” 标识贡献率为 3%，叠加合理维权开支，最终认定赔偿总额 1340.6 万元。
企业注册字号时，尤其是房地产等关联性强的行业，应通过检索工具核查在先注册商标、知名字号信息，避免明知他人权利存在仍擅自使用，杜绝 “搭便车” 式注册引发的法律风险。
2.权利保护：商标权人需留存知名度及使用证据
商标权人应重视日常使用证据归档，包括品牌宣传资料、获奖证书、销售数据、媒体报道等，这些材料是认定商标知名度、支撑侵权索赔的关键依据，可有效提升维权成功率。
3.权利保护：商标权人需留存知名度及使用证据
房地产企业在楼盘命名、宣传推广中，不得将他人注册商标作为核心识别元素突出使用，即使采用图文组合标识，也需注意汉字部分的显著性，避免因易识别性导致相关公众混淆。
4.索赔维权：合理主张品牌贡献率及维权开支
侵权索赔时，权利人可委托专业机构出具资产评估报告，明确侵权标识对侵权人利润的贡献率；同时妥善留存公证费、律师费、评估费等支出凭证，确保合理开支得到法院支持。
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